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要分析當下大陸調控房價的工具箱，首先要看懂大陸的「高房價」到底是如何形成的？筆者認為，房價攀高緣自3個因素：
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第一，真實居住需求的釋放。城鎮化進程中會有大量的商品房需求，而且在大陸城鎮化開始啟動加速時，小額信貸條件本身就存在較大的房地產供需缺口需要「補課」。大陸的經濟發展不平?，大城市房屋的供需矛盾相對緊張，帶來房價上漲，且在供需矛盾緊張的區域，容易拍出「地王」，拉高預期，甚至帶動市場非理性「恐慌性入市」。
第二，信貸寬鬆是支援條件。低息的貨幣環境和較低的首付為需求的釋放提供了條件；同時2015年以來的股市超常規波動、「匯改」帶來市場短期內的資產荒，大量資金進入房地產市場，在供給沒有跟上的情況下房價出現明顯上漲。
第三，基於前兩者產生的房價上漲預期，進一步衍生投資甚至投機需求，刺激房價繼續上漲，這部分非理性的需求應被遏制。
那麼，已在不少城市實行的限購、限貸等手段，何時會退出政府調控的工具箱呢？從歷史經驗看，這類短期行政調控可能在長效機制形成後會逐步退出，但這是個長期的過程，短期內，若房價上漲的預期依舊存在，那麼限購、限貸不會突然大幅放鬆。
有觀點認為，過去兩年大陸房價上漲與土地供給有關。一方面，土地是一種稀缺性資源，在人口吸引力強的城市情況更是如此，另外地方政府對於土地出讓金的依賴也助推了高地價。地價攀升，房價自車貸利率試算然難以下去，新房價格的上漲會傳導到二手房市場，造成房價全面的上漲壓力，加大調控難度。
當前大陸房地產市場的供應可分為兩方面，一是土地的供應，二是存量房的供應。土地供應端的難點主要在於地方政府土地供應的剛性。推動土地供給側改革應注意解決政府缺乏土地供應的激勵機制問題，共有產權就是其中的方向之一。存量房端供應的難點在於部分業主寧願房屋空置，坐等升值，不願交易或用於租賃。這就是要盤活存量房，一方面要調節稅率，關鍵民間借款是提高住房的保有稅，這需加快「房地產稅」的立法，以促進房屋流通，抑制投資投機性需求。另一方面要鼓勵個人將閒置房屋用於租賃，可給予減免稅收等優惠，當然這一點也可與日後房地產稅的徵收掛勾。
房產稅一直以來被看作是未來樓價調控工具箱裡的「利器」，不過，從上海和重慶等地的試點房產稅來看，對房價尚無太大的抑制作用，主要是由於這兩地在試點時存在範圍有限和力度有限的問題。
其中，上海的房產稅不涉及存量住房，其重點在於控制增量房，徵收範圍小，且只針對人均60平方米以上面積徵稅，稅率偏低並有多項稅費減免，導致對大部分購房者和大資本投資者均無影響。
重慶的房產稅主要針對個人獨棟和個人新購高檔住宅及無戶口、無工作的二套以上住房，重點在於控制高端車貸試算住房及投機需求，並且還有免稅面積，徵收範圍及力度均較小，遠遠達不到控制房價的目的。
要徵收房產稅，首先要清楚房產稅和房地產稅的區別。目前上海和重慶徵收的房產稅實際上是一種財產稅，而國家提出的是要加快房地產稅立法，房地產稅包括交易稅和持有稅，是一個綜合性概念。
徵收房產稅必須解決以下兩個問題：第一，完善不動產登記，建立全國房產資料庫，核算存量房和增量房；第二，目前居民購房得到的是房屋使用權不是所有權，對使用權徵稅則需要對相關法規進行相應調整。而且單純地徵收房產稅會造成部分稅收重複，因為房產稅基於房價，而房價又包含了地價，房屋所占用的土地已繳納過土地出讓金，所以為了避免稅收的重複從而加大居民稅費的壓力，房產稅應該替代一些土地出讓金和其他與房產相關的交易稅，而不只是新增一種稅，從而保持居民承受力與政府稅收的平衡。也就是在提高保有稅率的同時，降低代書貸款對保流轉稅率，促進房屋交易的順暢流通。
（作者為香港交易所首席中國經濟學家、中國銀行業協會首席經濟學家）
(中國時報)
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